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本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426）买球下单平台，作家：巧克丽丽，题图来自：视觉中国

著述节录

十月上海二手房市集成交亮眼，战略影响显赫。

• 成交超 2 万套，战略效应裸露

• 刚改及改善需求进步

• 市集节拍与信心博弈反馈需求

有段时刻没说二手了，其实蛮可惜，新政后变化最大的应该便是二手。

刚刚落幕的这个十月里我亲眼看到许多迹象：二手豪宅热度高了、二手房单日网签破千了、二手房十月网签两万套了 ……

多样声息叨叨完，整个这个词十月，不管出现怎样的声息，有件事是详情的：二手照实火了。

这是不管从链家的及时成交照旧从网上房地产的单日网签量王人不错推导出来的。

但其实，对于二手房的分析，如若只停留在过千破两万的维度，其实稍许悍戾。

尤其当我看到二手房和二手住宅王人会被污染起来分析的时候，我频繁有个操心，便是动作又名普通购房者，当 ta 要作念出贸易决定的时候，有莫得一篇笔墨是不错明晰客不雅、不带任何心思地告诉 ta 市集正在发生什么的 ……

今天的十月二手数据可能念念作念的便是这样的一件事，站在这个新政首月的节点，说说十月二手和十月二手的背后。

一

最初，10 月二手住宅临了会在 2.22 万套凹凸。

是的，成交照实破了两万套，截止 10 月 31 日，上海二手房成交了 24376 套。

从 10 月 13 日运转，新政首月的每周六日王人单日破千，哪怕是日常职责日也有多日不错作念到 900 套 +，跟新政前职责日日均的 600～700 套酿成赫然对比。

那二手住宅呢？这才是咱们眷注的。到这为止，前边这些数据王人是二手房成交，这内部还包含了商铺和公寓。这内部，咱们需条款个二手住宅和二手房的比例。

通过近 1 年的数据不雅察，你会发现，每月二手住宅 / 二手房有个特定比例，简略在 91%。

于是不错推算出，2.44 万套二手房也就意味着 10 月二手住宅成交会在 2.22 万套傍边，这个数字临了的波动不会低于千位。

是以 10 月上 2 万套，稳的。

经常到这，我会伸开说说这 2.22 万套的成交特质。十月的二手房成交也照实不同于以往新政那种"刚需的见效"型成交走势，即刚改和改善的成交占比出现走高，同期外环内的成交变化也比外环外的成交变化大。

但在这个 10 月的二手房成交中，有件事可能来得比上头这些更热切。

二

便是如何看待 10 月的 2.22 万套。

许多东说念主会告诉你盛衰线的宗旨，1.5 万套就 ok，2 万套就很好，其实并不是这样看的。

不管是 1.5 万照旧 2 万，王人仅仅针对莫得任何战略干扰的当然需求调度市集的参考尺度。像 10 月的 2.26 万套应该从两个维度来对比。

最初，本年 6 月二手市集便是很好的参考对象，5·27 跟 9·29 新政不错看作上半年和下半年的楼市杀手锏战略，从量级到市集配景王人能很好地匹配。

但在 pk 前，9·29 的数据需要作念技艺休养，因为 10 月前 7 天的网签数据受假期影响相比彰着，径直对比的真义不大。

其实不错用链家转定单数据去作念同维度对比，这简略是现在市面独一即时又精确的二手住宅成交数据。

由此不错看到，两个新政首月的波峰成交套数、波峰后三周成交套数不分兄弟。

10 月的数据这样看还挺费事，毕竟战略这东西比的是先发上风。9·29 动作下半年的新政还能跟上半年 5·27 握平并辞谢易。

是以从横向维度看 9·29 的新政，哪怕是在一轮又一轮的新政后，它依然能有这样强盛的购买力，也便是说，站在这个深秋本不该出现成交岑岭的月份里，10 月的二手能量比咱们念念象的还要高，这才是真恰恰得看到的地点。

那纵向呢？本年 10 月数据放在往年是怎样的状态？

从 2016 年算起，唯独 2016 年 10 月、2020 年 10 月达到 2 万套 + 的状态，这样的数据就有点夸张了。

毕竟 2016 年和 2020 年王人不是不详年份。2016 年，上海开启新一轮楼市调控，2020 年亦然如斯。因为这两个年份王人遭受了楼市大年，是以我非常能意会十月破两万套带给整个东说念主的遐念念。

但也正因如斯，有些话不得不说。

三

耐心一下，听我说。

围绕在我身边最多的三类东说念主是中介和同业、买房主说念主，我暂且不详分类为 B 端和 C 端吧。

C 端的心态其实是点状的，每位房主、每位购房者王人有我方的需乞降念念法。但他们其实还有些集体标签，比如有四成房主其实对新政是敏锐的。

这种敏锐经常发达为在新政后看好市集，更实在地说，是看涨市集。这点从中介跟他们的议价中就能深远体会到。

B 端则相悖，因为履历了相比多楼市大年，看过太多新政来了、楼市涨了的故事。是以他们凡是看到数据涨了一段时刻后运转不涨了，就运转阴毒失意，以为市集没达到预期。

其实呢，真确的市集是怎样？恰正是在两者折中点，这倒不是为了折中而折中，仅仅照实有些东西是不带任何情谊颜色地存在于市集法规里的，这便是二手市集的节拍和周期。

所谓节拍，便是每年三月、四月、九月、十月的成交波峰和其他平谷期的成交。简略款式便是这样，如若莫得调控干扰，这便是合乎需求的从出现到罢了的经过：

背后有出行看房的便利或未便利景象，也有孩子入学需求的固定节点。

不少年份在这些月份除外还有别的波峰，那一定是那时有新政带来的新选手入场，这也意味着新政干扰带来的成交潮往时后，市集永恒王人要回想本来节拍。

所谓周期也不是什么地产大周期，便是每次新政后的市集波动。

咱们在昨年 9 月 1 日、12 月 14 日、本年的 1 月、5 月 27 日王人有系统记载市集波动的发展，简略便是这样的波动轨迹：

这是以周为单元统计的链家转定单，当日成交数据 + 纯住宅成交，且近 3 年链家成交市占踏实在 23% 傍边，近 1 年链家成交市占踏实在 25% 凹凸，故不错从这里看到新政后二手市集真确反馈

929 沪七条虽然也不例外。截止 10 月 27 日，新政依然竣工走完四周，依然行走在谨慎的周期里。

9·29 的后续成交走势以每周平均下落 8% 的速率递减，最终会在第 6～8 周复原近 1 年以来的平均水平（2024 年上海链家平均每周成交 857 套）。如若将这个时刻放在网签数据里，简略要再往后蔓延 1～2 周。

是以市集破两万的时候便是市集要涨？市集复原经常的时候便是市集变冷？

王人不是。两万套 + 的成交是新政后果的立竿见影，后续莫得两万套的时候，其实便是新政刺激周期落幕，市集复原了正常节拍。

市集也会在 11 月中旬复原正常，接着插足往年的年底淡季。

是以 2.22 万套不是要飙涨了，后续莫得 2 万套也不是楼市要跌了，就这样不详。

四

十月的二手房分析落幕后，我短暂坚定到，本年只剩两个月了。

2024 年雅雀无声依然插足 11 月，回看本年的二手市集要说不感触是假的，跟着和二手市集越来越多的讲和，我也越来越多地相识到市集的复杂和单纯。

月均 1.5 万套凹凸的二手来去市集，以套均 300 万元计较，亦然 450 亿元的来去市集，这是无比高大且流动性极强的来去市集，市集背后流动的是上海刚需和改善一户户购房家庭的真确需求。

需求的范畴以及流动遴荐似乎是门永远无法量化的复杂动线，但同期，需乞降市集之间的持续又其实单纯到只需归纳少许：无论是 1.5 万套照旧 2 万套，二手房市集最终反馈的其实是市集需乞降信心博弈的落幕。

这点是新政杠杆除外的东西，亦然市集最真确的运作逻辑。

好了，十月二手告一段落，期待下 2024 年全年二手数据。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作家：巧克丽丽